부동산명의신탁의 반사회성에 관한 연구

김상현

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김상현

저널정보: 건국대학교 법학연구소 일감부동산법학 일감부동산법학 제17호

발행연도: 2018.1

수록면: 121 - 148 (28page)

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일제강점기에 종중의 재산권을 유지하기 위한 궁여지책으로 활용했던 부동산명의신탁은 해방 이후에도 이러한 관행을 법원이 유효화시키면서 각종 세금탈루와 투기의 수단, 재산을 은닉하여 채권자를 해하는수단으로 적극 악용되어 사회적으로 큰 문제가 되어온 것이 사실이다. 이에 정부는 상속세법, 부동산등기특별법, 현재의 부동산실명법의 제정에 이르기까지 이러한 부당성을 바로잡기 위한 노력이 있어왔다. 이러한 노력의 결실이 부동산등기제도를 악용한 투기⋅탈세⋅탈법행위 등반사회적 행위의 방지를 입법목적으로 하는 부동산실명법의 제정이다. 부동산실명법은 부동산명의신탁약정 자체의 사법적 효력을 무효로 하고 있고, 명의신탁약정의 당사자는 무효로서 제3자에게 대항하지 못한다고 하여 악의의 제3자도 포함하고 있다는 것은 반사회적 명의신탁행위를 근절하겠다는 강력한 법정책적 의지가 담겨있다고 생각된다. 그렇다면 적어도 부동산실명법상 명의신탁행위는 이 법의 규범목적에 따라엄격하게 해석되어야 한다. 그러나 우리의 판례는 부동산실명법 제정이후에도 시종일관 부동산실명법상 명의신탁행위에 대하여 “그 자체로선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 경우에 해당한다고 단정할 수없다.”고 하여 반사회성 인정을 정면으로 부정하고, 단지 과징금 규정과형벌규정을 둔 단속법규로 평가하고 있으며, 이러한 연장선에서 “부동산실명법이 비록 부동산등기제도를 악용한 투기⋅탈세⋅탈법행위 등반사회적 행위를 방지하는 것 등을 목적으로 제정되었다고 하더라도, 무효인 명의신탁약정에 기하여 타인 명의의 등기가 마쳐졌다는 이유만으로 그것이 당연히 불법원인급여에 해당한다고 볼 수 없다.”고 하여명의신탁자의 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권을 인정하고 있다. 이러한 판례법리는 그간의 부동산실명법 제정과정과 입법목적에상당한 괴리가 있는 법리로 생각되며, 결과적으로 부동산실명법을 무력화하여, 여전히 부동산투기와 탈세 등을 조장하고 있는 듯하여 매우유감스럽다. 또한 부동산실명법을 부동산등기제도의 악용으로 인한 폐해를 단절하기 위한 법으로 인식하고 있는 국민 일반의 법감정적 측면에서도 바람직하지 않다. 결국 부동산명의신탁은 민법 제103조의 반사회적 법률행위로서 평가받아야 할 것이고, 따라서 응당 민법 제746조의불법원인급여의 법리가 적용되어 당연히 명의신탁자는 명의수탁자에게 부당이득반환청구를 할 수 없어야 한다.

In real property title trust, the term "title trust agreement" means a stipulation made between a person who holds, has actually acquired or is to acquire the ownership of or other real rights to any real estate and another person, to the effect that the person having the actual right holds or is to hold the real right to the real estate internally and another person registers the ownership under his/her name. According to the Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder’s name(hereinafter referred to as The Real Estate Real Name Act), established in 1995, no person shall register any real right to real estate under the name of the title trustee pursuant to the title trust agreement(Article 3(1) of the Act). Also, Article 4 paragraphs (1) and (2) of the Act states that any title trust agreement shall be null and void and any change in the real rights to any real estate is nullified but such invalidity under paragraphs (1) and (2) shall not be effective in respect of any third person(Article 4(3) of the Act). In addition, A penalty within the limit of an amount equivalent to 30/100 of the value of the relevant real estate shall be imposed on any title truster who violates Article 3 (1)(Article 5 of the Act), and the title truster shall be punished by imprisonment for not more than five years, or by a fine not exceeding two hundred million won. Then a title trustee who violates Article 3 (1) shall be punished by imprisonment for not more than three years, or by a fine not exceeding one hundred million won(Article 7(2) of the Act). The purpose of this Act is to contribute to the sound development of the national economy through the prevention of antisocial acts, such as speculation, evasion of taxes and acts circumventing laws, etc. which abuse the real estate registration system, the normalization of real estate transactions, and the stabilization of real estate prices, by having any ownership and other real rights to real estate registered under the names of those having real rights so as to conform to the substantial relation of rights(Article 1 of the Act). However, our cases can not be assumed that there is a violation of good morals or other social order in title trust agreement before or after The Real Estate Real Name Act has been enacted. Although the Act was enacted for the purpose of preventing antisocial acts, such as speculation, tax evasion, and illegal acts by abusing the real estate registration system, just because the registration of another person’s name has been completed in connection with the null and void trust agreement does not necessarily constitute a performance for illegal cause, and therefore the title truster’s claim for return of unjust enrichment to a trustee is recognized. These legal precedents are making the Real Estate Real Name Act ineffective and it seems that it is still encouraging real estate speculation and tax evasion, and it is very regrettable. For this reason, in my opinion, in the light of the purpose of the Real Estate Real Name Act, the provision of penalties for the title truster and the trustee, and the protection provision of any third person for malicious intention in the case of the two-person title trust, the real estate title trust agreement should apply the juristic acts contrary to social order of Article 103 of Civil Act. Consequently, the legal principle of the performance for illegal cause under Article 746 of the Civil Act should be applied so that the title truster can not claim the return of unjust enrichment to a trustee. In this way, it can be used to eradicate the abuse of the real estate title trust, and it is not against the ordinary legal sense of the people.

#real property title trust #The Real Estate Real Name Act #the Antisociality #Article 103 of Civil Act #the performance for illegal cause

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