AHP 분석을 이용한 도시재생사업의 민간자본 참여 의사결정요인 분석: 사업성과 사업구조를 중심으로

이창중; 이창수; 김찬호

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자료유형: 학술저널

저자정보: 이창중 이창수 (가천대학교) 김찬호 (중앙대학교)

저널정보: 국토연구원 국토연구 국토연구 통권 제115권

발행연도: 2022.12

수록면: 25 - 48 (24page)

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도시재생사업으로 쇠퇴지역의 자생력을 키워 효과가 나타나기 위해서는 상당한 시간이 필요하며, 민간부문과 함께 추진하는 것이 재정부담의 경감과 지속적인 사업추진에 유리하다. 따라서 도시재생사업은 필연적으로 민간의 자본 참여가 필요하며 그 요인을 분석하고자 선행연구 분석과 2차례의 걸친 델파이 설문조사를 통해 AHP 분석을 위한 구조와 요인을 정리한 후 AHP 분석을 통해서 도시재생사업의 민간자본 참여 의사결정 요인을 분석하였다.
AHP 분석 결과, 대분류에서는 사업성 지표가 사업구조 지표보다 중요도가 높게 나타났고, 중위항목에서는 사업위험회피–투자확대방안–재무지표-수익구조-민간자본투자구조-사업주체-사업유형-사업참여방식 항목 순서로 가중치가 분석되었으며, 세부요인의 가중치를 분석하여 상위 10개의 순서는 토지확보-용적률확대 및 용도전환-입지-수익성-자본이득-인센티브부여-지자체참여-리츠(REITs)-신용보강-민관합동사업 요인 순이었다.
3개 부문(공공 · 민간 · 학계)으로 구분한 결과에서 민간부문은 도시재생사업의 민간자본 참여를 유인할 수 있는 요인으로 안정적인 토지확보 · 양호한 입지 · 인허가 위험과 직접 관련된 지자체참여 요인은 사업위험을 회피할 수 있는 요인이 중요한 요인으로 분석되었다. 그리고 투자확대방안 항목의 용적률 확대 및 용도전환 요인은 적정 수익률로 안정적인 민간자본 참여를 유도할 수 있는 요인으로 분석되었다. 민간자본투자구조 항목의 리츠(REITs)요인은 공공부문과 민간부문이 함께 할 수 있는 자본구조로 위험을 분산하여 안정적인 구조로 사업을 시행하고자 하는 민간부문의 의지가 반영된 결과로 분석되었다.
이에 연구자는 민간부문에서 상대적으로 다른 요인보다 중요하다고 여겨지는 상위 5개 세부요인(토지확보 · 입지 · 용적률확대 및 용도전환 · 리츠(REITs) · 지자체참여)을 민간자본 참여 의사결정의 핵심요인으로 선정하고, 핵심 5개 요인을 적극 활용하는 것을 정책적인 시사점으로 제안하고자 한다.

It takes a long time for urban regeneration projects to strengthen the self-sufficiency of declining areas and achieve their desired effects, so implementing such projects together with the private sector can have the benefits of reducing financial burdens and ensuring project sustainability. Given that urban regeneration projects thus require the involvement of private capital, this study analyzed the relevant factors. After an analysis of previous studies, this study used two Delphi surveys to identify the structure and factors for AHP analysis, and then conducted said AHP analysis to find the decision-making factors determining private capital participation in urban regeneration projects. The analysis demonstrates that, among the major categories, the business feasibility index is highly important, and among the mid-level sub-categories, “business risk aversion- investment expansion plans” is weighted heavily. Among the detailed factors, prior to the research we anticipated that profitability would be the most important factor for the participation of private capital in urban regeneration projects, but our analysis showed that business risk aversion factors, namely land acquisition, location, and local governmental participation in relation to licensing and permits, were the most important detailed factors. This appears to demonstrate that factors that help avert business risks while securing an appropriate rate of return are judged to be more important than high profitability for urban regeneration projects. In addition, heavily weighted detailed factors included the expansion of floor area ratios and usage conversion (under the category of investment expansion plans), and REITs (under the category of the capital participation method), which were analyzed to be structural factors that can induce stable private capital participation with an appropriate rate of return.

#Urban Regeneration Project #Private Capital #Decision-making Factors #AHP Analysis #5 Key Factors #도시재생사업 #민간자본 #의사결정요인 #AHP 분석 #핵심 5개 요인

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