임대차 종료 후 보증금 미반환 시 법정임대차관계에 대한 소고 -최근의 판결례를 중심으로-

정은아

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자료유형: 학술저널

저자정보: 정은아 (건국대학교)

저널정보: 건국대학교 법학연구소 일감부동산법학 일감부동산법학 제28호

발행연도: 2024.5

수록면: 107 - 139 (33page)

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임대차 종료 후 임차보증금 반환이 완료되지 않았을 때 임대차관계의 존속을 의제하는 주택임대차보호법 제4조 제2항과 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 실제 임대차 거래에서 아주 중요한 역할을 하고 있는 조항임에도 그간 연구가 많이 이루어지지 않았다. 이와 관련하여 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 2016다244231 판결은 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못해 법정임대차 관계가 인정되는 동안 임차보증금반환채권의 소멸시효 진행에 관한 쟁점을 다루었고, 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결에서는 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따른 법정임대차관계에서 임차인은 종전 임대차계약에 따른 차임을 지급할 의무만 부담한다는 점을 확인하였으며, 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결은 임차인이 임차보증금반환채권을 양도한 사안에서 임대차 종료후 보증금 반환이 이행되지 않은 사례를 다루고 있다. 본고는 위 대법원판결들과 그밖에 하급심 판결들을 살펴보면서, 법정임대차관계의 취지, 성립 요건과 그 구체적 작용 모습에 대해 검토해 보고자 한다. 먼저 법정임대차관계의 성립은 문언상 ① 임대차가 종료한 경우(주택임대차보호법상의 문언으로는 ‘임대차기간이 끝난 경우’), ② 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우의 두 가지를 요건으로 한다. ①과 관련하여서는 주택임대차보호법상의 법정임대차관계의 경우 ‘임대차기간이 끝난 경우’라고 규정하고 있지만, 임대차 종료 원인을 제한하는 것은 타당하지 않다는 점을 설명하고, ②와 관련하여서는 임차인이 보증금반환채권 전액을 양도한 때에도 이에 포함됨을 설명하였다. 다음으로, 위 두 가지 문언상 요건 외에 점유를 요구하는 견해가 있고, 법원의 태도도 그와 같은것으로 생각되나, 임차권등기와의 관계, 점유를 상실한 임차인의 지위 등을 고려하면, 법정임대차관계에 점유를 추가적인 요건으로 삼지 않는 것이 바람직하다는 의견을 제시하고자 한다. 마지막으로, 법정임대차관계에서 임차인이 부담하는 차임 지급의무의 의미를 검토한다. 이는 기존의약정차임과는 다른 부당이득의 실질을 가지고 있는 것으로, 임차인이 목적물을 실질적으로 사용·수익한 때에 한하여 그 사용이익 상당액을 법정차임으로서 지급할 의무가 있다고 해석하고자 한다. 다만, 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결이 보여준 문제의식을 고려한다면, 임차목적물의 차임 시세가 약정 차임보다 상승한 경우에까지 임차인에게 시세상당 법정차임을 부담시키는 것은 법정임대차관계의 취지에 반할 수 있고, 이러한 문제점은 입법적으로 해결함이 바람직할 것이다.

The provisions of Article 4(2) of the Housing Lease Protection Act and Article 9(2) of the Commercial Building Lease Protection Act introduce the concept of statutory lease relationship when the return of the security deposit has not been completed after the termination of the lease. Despite playing a crucial role in actual lease transactions, the concept of “legal fiction of continued lease” or “statutory lease” has received limited scholarly attention to date. Recent years have seen significant Supreme Court rulings on this matter. The rulings of July 9, 2020, under case numbers 2016da244224 and 2016da244231, addressed the issue of the statute of limitations on the extinguishment of the right to claim the return of the security deposit during the recognition of a statutory lease relationship following the termination of the lease. In the ruling of November 9, 2023, under case number 2023da257600, the Supreme Court directly addressed Article 4(2) of the Housing Lease Protection Act, affirming that in statutory lease relationships, the lessee is only obligated to pay rent according to the original lease agreement if they have used or profited from the leased property. The ruling of February 2, 2023, under case number 2022da255126, dealt with cases where the lessee had transferred the right to claim the return of the security deposit, but the deposit had not been returned after the termination of the lease. This paper aims to examine the essence, requirements, and specific operation of statutory lease relationships by analyzing these Supreme Court rulings and other lower court decisions. Firstly, the establishment of a statutory lease relationship requires two conditions: ① termination of the lease (referred to as “expiration of the lease period” under the Housing Lease Protection Act) and ② the lessee’s failure to receive the security deposit. Regarding ①, it is argued that limiting the reasons for lease termination is not justified, and regarding ②, it is explained that this includes cases where the lessee has transferred the entire right to claim the return of the security deposit. Secondly, apart from these two conditions, there is a view that occupancy is required, which may be inferred from the courts’ attitudes, but considering the leasehold registration and the status of the lessee who has lost possession, my view is not to add occupancy as an additional requirement for statutory lease relationships is preferable. Lastly, it is argued that in statutory lease relationships, the lessee should only bear the obligation to pay the agreed rent. However, to achieve the objective of protecting the lessee, it is unfair to require payment of rent based on the existing lease agreement even when the market rent of the leased property has decreased, or when the lessee has not actually used or profited from the property.

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