임차인의 점유와 임대차보증금반환채권의 소멸시효 - 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 -

신동현

doi:10.35505/slj.2021.10.10.3.183

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저자정보: 신동현 (한림대학교)

저널정보: 서강대학교 법학연구소 서강법률논총 서강법률논총 제10권 제3호(통권 제22호)

발행연도: 2021.10

수록면: 183 - 214 (32page)

DOI: 10.35505/slj.2021.10.10.3.183

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대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결은, 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 임대차계약기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 동안에는 보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행되지 않는다고 판시하면서 그 논거로서 소멸시효 제도의 존재 이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 그리고 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법 취지 등을 제시하고 있다. 그런데 대상판결의 결론에는 수긍할 여지가 있으나 대상판결이 그러한 결론의 근거로서 제시하고 있는 개별 논거들 중에는 소멸시효 제도의 일반 법리와 기존의 대법원의 판단에 부합하지 않는 측면이 있어 의문이 든다.
먼저, 대상판결은 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다고 판시하고 있으나, 이는 권리 행사에 법률상 장애 사유가 없어서 권리자가 객관적으로 권리를 행사할 수 있으면 소멸시효는 그때부터 곧바로 진행하게 되는 것이고 권리자의 권리 행사는 소멸시효의 진행을 방해하는 사유가 아니라 경우에 따라 소멸시효 중단의 사유가 될 수 있을 뿐이라는 기존의 대법원의 판례와 통설의 태도에 부합하지 않는다. 또한 임차인이 동시이행항변권에 기하여 임차목적물의 인도를 거절함으로써 임차목적물을 계속하여 점유하고 있는 것을 임차인이 임대차보증금반환채권을 행사하고 있는 것이라고 평가하는 것 역시 대법원의 기존의 태도와 부합하지 않는다.
다음으로, 임대차보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인은 임차목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 되는 것에 반해, 임차인의 임대차보증금반환채권은 소멸시효의 완성으로 소멸함으로써 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 되는 결과는 동시이행 관계의 법리와는 그 목적과 취지를 달리하는 별개의 법제도라고 할 소유권 등 물권의 법리와 소멸시효 제도의 적용에 따른 것으로서 부당하다고 평가할 수 없다.
한편 임대차보증금의 반환이 없음에도 임대차보증금반환채권이 소멸해버리는 상황이나 임대차보증금반환채권의 회수를 보장하기 위하여 임대차 관계는 여전히 존속하고 있는데 보증금반환채권은 소멸시효 등으로 소멸해버리는 상황은 임대차보증금반환 채권 자체의 실현을 직접적인 목적으로 하고 있는 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법 취지와 효과를 반감시키는 결과가 될 수 있으므로 대상판결이 결론을 뒷받침하는 논거 중 하나로서 들고 있는 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법 취지에 관한 판단은 설득력이 있는 것으로 평가할 수 있다.

Supreme Court Decision 2016Da244224, 244231 Decided July 9, 2020 judged that the extinctive prescription of the lease deposit return claim did not proceed while the lessee occupied the object in order to receive the lease deposit back, after the lease contract period was over, in the lease under the Housing Lease Protection Act.
The arguments include the reason and purpose of the extinctive prescription system, the balancing conflicting interests between the parties involved in the deposit return claim after the lease period, and the legislative purpose of Article 4 (2) of the Housing Lease Protection Act.
Although there is room for agreement with the conclusion of that Decision, the individual arguments are questionable.
First, that Decision holds that the extinctive prescription does not proceed if it can be seemed that the claim is continuously exercised. This is inconsistent with the existing Supreme Court’s precedents and the prevailing opinion that if the right holder can exercise his or her rights objectively, the extinctive prescription will proceed immediately from then on, and that the exercise of the right will not be a reason to impede the progress of the extinctive prescription, but may only be a reason for interrupting the extinctive prescription in some cases. In addition, it is also inconsistent with the existing judges of the Supreme Court to evaluate that the lessee continues to occupy the leased object by refusing to deliver the leased object on the basis of the exceptio non adimpleti contractus as that the lessee is exercising the right to return the lease deposit.
Next, the lessor who does not fulfill the obligation to return the lease deposit can be exempted from the obligation to return the deposit for the lessee’s lease deposit return claim being extinguished by the completion of the extinctive prescription, while maintaining his/her right to the leased object. That is due to the application of the legal principle of ownership and the extinctive prescription system and cannot be evaluated as unreasonable.
On the other hand, it may result in halving the legislative purpose and effect of Article 4 (2) of the Housing Lease Protection Act, that the lease relationship still exists in order to guarantee the recovery of the lease deposit return claim, but the deposit return claim expires due to the extinctive prescription, etc.. This argument can be evaluated as persuasive.

#주택임대차 #임차인의 점유 #임대차보증금반환채권 #동시이행항변권 #소멸시효의 진행 #Housing lease #occupation of lessee #lease deposit return claim #exceptio non adimpleti contractus #the progress of extinctive prescription

국문초록
Ⅰ. 서
Ⅱ. 사안의 개요 및 대상판결의 판단
Ⅲ. 임차인의 점유와 임대차보증금반환채권의 행사
Ⅳ. 임대차의 종료와 당사자 사이의 이익형량
Ⅴ. 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법 취지와 임대차보증금반환채권의 소멸
Ⅵ. 논의의 정리 - 결론에 갈음하여
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